Comentarios a la Ley N° 31313 “Ley de desarrollo urbano sostenible”: Participación en el incremento del valor del suelo


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dr.rubensaavedra     Por: Dr. C.P.C. Rubén Saavedra Rodríguez1.

  

Antecedentes

 

El día domingo 25 de julio del presente año, el Poder Ejecutivo (con la firma del presidente Francisco Sagasti) promulgó esta ley, la cual fue impulsada por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), y que buscaría promover la generación de vivienda de interés social para la población de escasos recursos, el desarrollo de ciudades ordenadas y la adecuada gestión del suelo urbano.

 

Sin embargo, un aspecto resaltante dentro de dicha norma es el contenido en su Capítulo IV denominado “Instrumentos de Financiamiento Urbano”, específicamente el Subcapítulo I referido a “Instrumentos para el aprovechamiento del incremento del valor del suelo”, cuyos efectos de naturaleza aparentemente tributaria trataremos a continuación.

 

Análisis

 

Los artículos 52 y 53 de la norma hacen referencia a 5 Instrumentos de Financiamiento Urbano, los cuales define como “instrumentos destinados a financiar el desarrollo urbano sostenible de las ciudades y centros poblados, con parte o la totalidad del mayor valor comercial del suelo que resulte de las actuaciones e intervenciones hechas total o parcialmente por el Estado”, estos son:

 

  • Instrumentos para el aprovechamiento del incremento del valor del suelo.
  • Derechos adicionales de edificación transferibles.
  • Bonificaciones por finalidades de interés público.
  • Compensación de potencial edificatorio.

 

Siendo el primero de ellos el que mayor suspicacia ha causado en la comunidad jurídica.

 

En el artículo 54, la Ley define el “incremento del valor del suelo”, como el valor comercial adicional que se origina por las externalidades positivas directas o indirectas que generan proyectos, obras de habilitación urbana, renovación o regeneración urbana, inversión pública en infraestructura, ampliación de redes de servicios públicos y vías ejecutadas por el Estado.

 

De acuerdo con el artículo 54.2, dicho incremento permitirá a la municipalidad provincial obtener, luego de una evaluación técnica, un porcentaje del incremento de este valor a efectos de ser aplicado a los fines de utilidad pública que se establecen en la presente Ley. Esto quiere decir que será la municipalidad provincial la encargada de su recaudación, lo cual de acuerdo al artículo 59.4 se realizará mediante fideicomisos creados por las municipalidades provinciales, en los cuales se recaude directamente, o a través de las municipalidades distritales, los flujos provenientes de participación en el incremento del valor del suelo. Finalmente, esta participación sería distribuida en partes iguales (50 % a cada uno) entre la    donde se ubiquen los predios beneficiados con el incremento de valor, para la ser utilizados en los fines que establece el artículo 59:

 

  • Financiamiento de obras para la provisión de agua y saneamiento.
  • Construcción y mantenimiento de equipamiento urbano y comunitario.
  • Creación y mantenimiento de espacios públicos y áreas verdes.
  • Fomento de programas y proyectos de vivienda de interés social.
  • Protección y promoción de patrimonio cultural, natural y paisajístico.

 

Además, dichos recursos podrán ser también utilizados para adquirir los terrenos que sean necesarios para destinarlos a los conceptos antes señalados.

 

En cuanto a los hechos generadores de esta “participación”, de acuerdo al artículo 55 son las siguientes:

 

  • Hechos generadores por la clasificación del suelo:

La incorporación mediante una actualización del Plan de Desarrollo Metropolitano o Plan de Desarrollo Urbano de suelo urbanizable como suelo urbano y la incorporación de suelo rural como suelo urbanizable, siempre que el suelo urbano o urbanizable se encuentre dentro del área de concesión de las empresas prestadoras de servicios de agua, desagüe y energía eléctrica correspondientes, que efectivamente puedan brindarle los servicios públicos del caso.

  • Hechos generadores por la calificación del suelo:

  • La asignación de zonificación y la actualización de la zonificación de los usos del suelo a uno de mayor rentabilidad o aprovechamiento en los Planes de Desarrollo Urbano, siempre que el suelo urbano o urbanizable se encuentre dentro del área de concesión de las empresas prestadoras de servicios de agua, desagüe y energía eléctrica correspondientes, que efectivamente puedan brindarle los servicios públicos del caso.

  • La aprobación en Planes de Desarrollo Urbano y sus actualizaciones de un mayor aprovechamiento del suelo con mayores derechos edificatorios, por el incremento del área techada o mayor coeficiente de edificabilidad o altura de edificación.

  • La ejecución de proyectos de inversión pública de equipamiento urbano, creación o mejoramiento de espacios públicos, obras vinculadas a la mejora del Patrimonio Cultural de la Nación y obras de infraestructura de servicios básicos, por parte de la autoridad correspondiente, que generen un incremento en el valor de la propiedad, salvo que para financiar su ejecución se hubiera empleado la Contribución Especial por Obras Públicas prevista en la legislación de la materia. 

  • Otros determinados por los Gobiernos locales, mediante el Plan de Desarrollo Metropolitano o Plan de Desarrollo Urbano, debiendo encontrarse los mismos ejecutados con intervención del Estado y debidamente sustentado en estudios técnicos correspondientes.

Respecto a la tasa de la participación, de acuerdo al artículo 56, el porcentaje será determinado mediante ordenanza por las Municipalidades Provinciales, el cual no podrá ser menor del 30 % ni mayor de 50 %, salvo en el caso de que los predios que se beneficien por el incremento del valor del suelo fueran destinados a generación de Vivienda de Interés Social, en cuyos casos la tasa oscila entre 10 % y 20 %.

 

En cuanto al momento de la exigibilidad del pago de la participación, el artículo 57 establece que será exigible al momento en que el propietario del inmueble que se haya visto beneficiado del incremento del valor del suelo:

  • Solicite la recepción de obras de habilitación urbana, debiendo realizar el pago en efectivo, mediante transferencia de áreas adicionales a los aportes establecidos en el proceso de habilitación urbana, a través de la ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, equipamiento urbano o espacios públicos; u otra forma de pago a ser establecido con el Gobierno Local correspondiente. El procedimiento de cumplimiento de la participación en el incremento del valor será regulado en el reglamento de esta Ley.

  • Solicite la conformidad de obra de la edificación correspondiente, debiendo realizar el pago en efectivo o mediante aportes.

  • Realice actos que impliquen la transferencia del dominio del inmueble, debiendo realizar el pago en efectivo.

 

Agrega que, para la expedición de la recepción o conformidad de obra será necesario primero acreditar el pago de dicha participación.

 

A modo de conclusión

 

La ley no ha establecido con claridad la naturaleza jurídica de esta “participación”, la cual se asemeja mucho a una contribución, sin embargo, no queda claro que le beneficio derive de una obra pública o actividad estatal. De otro lado, resulta posible que dicha aportación no tenga naturaleza tributaria debido a que los artículos 67 al 69 de la Ley regula las contribuciones y a la Contribución Especial de obra pública, titulando la sección como “Subcapítulo V Tributos” y al artículo 67 como “Mecanismos tributarios para el financiamiento urbano”. ¿Será que de forma indirecta se está negando el carácter tributario de esta “participación”? Esperemos que dicho aspecto, entre otros, sea aclarado por las autoridades competentes siendo que a la fecha aún se encuentra pendiente su reglamentación.

 

[1] Abogado, contador Público, doctor en Derecho, máster en Derecho Tributario, docente universitario, consultor tributario. También es miembro de la Comisión de Asuntos Tributarios de CCLL y actual decano del Colegio de Contadores Públicos de La Libertad.

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