La copropiedad y sus implicancias

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Por: Javier Orbegoso Saravia1

 

BASE LEGAL

 

Código Civil: De los Artículos 969° al 982°.

 

ANÁLISIS

 

El presente trabajo tiene por objeto dar  a conocer la categoría o institución jurídica cada vez más común entre nosotros, como lo es la Copropiedad; pues abundan los casos en que, por diversas razones (como pueden ser por herencia, por contratos de sociedad, de compraventa, etc.) las personas (naturales o jurídicas) resultan ser copropietarios de bienes inmuebles y se encuentran inmersos en un régimen legal parecido al de la propiedad, pero cuyas diferencias resultan importantes tenerlas en cuenta a fin de llevar adelante una copropiedad dentro de una relación armoniosa entre los copropietarios y, así, evitar conflictos o controversias que puedan desencadenar en situaciones más graves como procesos judiciales que, ciertamente, mientras no se haya resuelto, limita la disposición de la partes alícuotas que le pueda corresponder a cada copropietario. De allí la importancia de conocer bien esta institución jurídica.

 

INTRODUCCIÓN

 

Debemos de empezar este breve estudio señalando que la Copropiedad o Condominio es un derecho real de propiedad sobre un bien que, al mismo tiempo, pertenece a más de una persona, sea esta natural o jurídica. Estas personas ejercen su derecho de propiedad sobre cuotas o partes ideales de dicho bien. Esas cuotas o partes ideales están establecidas, generalmente, en porcentajes de participación para cada copropietario, sino se han establecido porcentajes se presume que los copropietarios lo son en partes iguales. Ahora bien, es importante reiterar que ninguno de los copropietarios ejercer el derecho de propiedad sobre una parte determinada del bien, sino que cada copropietario tiene un derecho proporcional sobre la cuota de su propiedad. De lo dicho se desprende una consecuencia lógica que diferencia el régimen de Copropiedad con el la Propiedad que resulta importante señalarla, también, desde esta parte introductoria del presente trabajo, nos referimos a la coexistencia de dos ámbitos de actuación: uno referido a la actuación individual de cada copropietario y otro referido a la actuación colectiva de los copropietarios en su conjunto, pues estos tendrán que tomar decisiones sobre el bien sujeto al régimen de copropiedad, por unanimidad o por mayoría absoluta. Siendo que, en caso hubiera un empate, la decisión la tomará un juez, conforme lo establece el Artículo 971° de nuestro Código Civil.

 

DEFINICIÓN DE COPROPIEDAD

 

Nuestro Código Civil define a la Copropiedad en su Artículo 969° el cual establece: “Art. 969.- Definición. 

 

 

Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.”

 

 

El maestro Max Arias Schereiber Pezet en su Exégesis del Código Civil Peruano de 1984 señala, a partir de la definición dada por el Código Civil, las siguientes características de la Copropiedad:

 

- La existencia de un bien determinado (o varios bienes).

- La pluralidad de sujetos, proyectados hacia el mismo bien o bienes.

- La particularidad de que sus derechos estén representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes.

 

A partir de lo citado podemos concluir que la Copropiedad supone o implica el derecho de propiedad de dos o más personas sobre un mismo bien que está indiviso; ese derecho de propiedad (individual de cada copropietario) se contrae o refiere a una cuota ideal la cual ha sido establecida en función a un porcentaje de la totalidad del bien común o, en su defecto si no se ha establecido en el contrato o el título o la ley, se considera la división de los porcentajes en partes iguales. Debiéndose tener presente que las cuotas o porcentajes no se refieren a una parte en particular del bien; en otras palabras, no hay propiedad exclusiva.

 

A manera de ejemplo podemos citar los siguientes:

 

Juan es propietario de un terreno de 1,000 m2., y es padre de 3 hijos. Al fallecer Juan los hijos heredan en partes proporcionalmente iguales dicho terreno (su cuota ideal), convirtiéndose en copropietarios del terreno en función al porcentaje que les ha tocado. Ellos son propietarios de su porcentaje (el cual no está referido a una parte específica del terreno y, por lo tanto, no se sabe de qué parte del terreno son propietarios) y copropietarios de todo el terreno que heredaron, tendiendo cada uno de ellos un 33.33 % de acciones y derechos.

 

Otro ejemplo es el siguiente: una pareja de esposos casados bajo el régimen de sociedad de gananciales compran una casa. Luego se divorcian. Al suceder esto la casa que compraron, previos trámites de ley, deja de ser un bien de propiedad de la sociedad conyugal (es decir, deja de ser un bien social) y cambia al régimen de copropiedad por el cual esa casa pasa a ser de copropiedad de los dos ex esposos. Si después de haber hecha la liquidación de la sociedad de gananciales se determina que no hay ninguna implicancia respecto de algún ex cónyuge, ese bien que era social pasa a pertenecer a cada ex cónyuge en proporciones iguales, es decir, ahora, cada ex cónyuge es propietario del 50% de acciones y derechos del bien y copropietarios del todo el bien. Lo mismo que en el caso anterior, no se sabe a qué parte específica del bien corresponde su propiedad, porque es un bien indiviso. Eso se sabrá cuando se extinga la copropiedad.

 

Otro ejemplo Luis y Pedro deciden comprar conjuntamente un terreno para dedicarlo a la producción agrícola. El terreno es de 20 Has y su precio es de US$ 200,000.00. Luis aporta la cantidad de US$ 150,000.00 y Pedro la cantidad de US$ 50,000.00; por tanto, la cuota ideal de Luis es el 75% de acciones y derechos del terreno; y la cuota ideal de Pedro es el 25% de acciones y derechos. Nuevamente, al estar indiviso el terreno no se sabe a qué parte específica corresponde cada porcentaje de sus acciones y derechos.

 

De los ejemplos dados, se puede advertir un origen diverso de la copropiedad, la cual no tiene una regulación específica en cuanto a su nacimiento y origen, pues éste puede ser legal, voluntario y hasta judicial.

 

NATURALEZA TRANSITORIA DE LA COPROPIEDAD

 

La naturaleza transitoria de la copropiedad se da porque entraña en sí misma una contradicción, pues implica la pluralidad de propietarios sobre un mismo bien; lo que supone, a su vez, un conflicto con el carácter exclusivo y excluyente de la propiedad. Efectivamente, el derecho real de Propiedad es el derecho real por excelencia por el cual el propietario de una cosa es el único que decide sobre ella. Es decir, hay una exclusividad sobre el derecho del bien y, además, una exclusión respecto de otros porque es el propietario el que ejerce soberanía sobre el bien que es de su propiedad. Estos aspectos o características del Derecho de Propiedad se ven menguadas o relativizadas en la Copropiedad, en donde, si bien es cierto, cada copropietario es dueño de su porcentaje de cuotas ideales, al momento de tomar decisiones sobre la totalidad del bien indiviso sujeto a copropiedad, las decisiones sobre actos de disposición, gravar, o arrendarlo, darlo en comodato o introducir modificaciones tienen que ser tomadas por unanimidad. Por mayoría absoluta en los actos relativos a la administración ordinaria, siendo que en este caso los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, por un juez, tal y conforme lo establece, en el caso peruano, el Artículo 971° del Código Civil.

 

Como se ve, en la práctica resulta ser más complicado tomar decisiones sobre un bien sujeto al régimen de copropiedad. Estas complicaciones inducen a que los copropietarios tarde o temprano den fin a dicho régimen y opten por la división y partición del bien común.

 

¿QUÉ ES LA CUOTA IDEAL?

 

También denominada Parte Alícuota o Cuota-Parte. Es el porcentaje de participación que le corresponde a cada copropietario del bien común. Si bien es cierto que esta cuota ideal le da derecho de propiedad sobre ese porcentaje del bien a cada copropietario, también lo es que, al estar el bien indiviso, su derecho de copropiedad se extiende a la totalidad del bien, pero sin identificarse con una parte determinada del bien común. En este orden de ideas, podemos afirmar que la alícuota le da derechos al copropietario sobre la totalidad del bien, en tanto, por ejemplo y como ya hemos dejado adelantado, al momento de tomar decisiones sobre el bien común el resto de copropietarios tienen que consultarle y éste decidir con su voto. Pero, a su vez, no le da derechos propiamente, sobre su un área o porción determinada que le pueda corresponder a su alícuota, porque no se sabe cuál es esa área, al estar el bien común indiviso. Siendo esto así, el copropietario no puede ejercer dominio de una parte determinada del bien común.

 

Veamos lo que, sobre el particular, prescribe nuestro Código Civil:

 

“Art. 970.- Cuotas de los copropietarios.

 

Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.

 

El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas.”

 

 

La norma establece como regla la presunción de igualdad de las cuotas. Obviamente esta presunción se aplica cuando en el título o la ley, no se haya especificado la participación o los porcentajes que le puedan corresponder a cada copropietario.

 

Lo prescrito en el segundo párrafo de la norma resulta también algo que hay que tener muy en cuenta, pues como el referido dispositivo legal señala el concurso de los copropietarios no solamente se da en los beneficios, sino también en las cargas y obligaciones, siendo que dicha participación tanto para uno u otro caso, está en función de la proporción de las cuotas o porcentajes respectivos. Así, por ejemplo: María y Ángela son copropietarias de un inmueble en la siguiente proporción: 70% y 30%, respectivamente. Luego ese inmueble lo alquilan a razón de S/. 1,000.00 mensuales. Estando a la participación de porcentajes o, lo que es lo mismo, sus respectivas alícuotas, le corresponde a María obtener 700 soles del alquiler y a Ángela 300 soles mensuales, respectivamente. Eso en cuanto a los beneficios. En cuanto a las cargas u obligaciones, como puede ser en el caso del ejemplo, el pago del Impuesto Predial, corresponderá pagar a María el 70% de dicho impuesto y a Ángela solamente el 30% del impuesto. De igual manera, los gastos que ocasione el bien común serán asumidos por los copropietarios en función a su participación del porcentaje de su cuota ideal; conforme y de manera concordada se indica en el Artículo 981° del mismo código.

 

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

 

  • Uso del bien común: Este derecho está previsto en el Artículo 974° del Código Civil, el cual establece:

“Cada propietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.

El derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietario. En caso de desavenencia el juez regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes.”

  • Indemnización por Uso: Establecido en el Artículo 975° del Código Civil, el cual a la letra dice:

“El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo lo dispuesto en el artículo 731°.”

  • Derecho de Disfrute: Previsto en el Artículo 976° del Código Civil, que señala:

“El derecho de disfrutar corresponde a cada propietario. Estos están obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.”

  • Condicionalidad de la validez de los actos de la propiedad exclusiva: Condición establecida en el Artículo 978 del Código Civil, el cual prevé:

“Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.”

  • Reivindicación y defensa del bien común: Regulada en el Artículo 979° del Código Civil, el cual señala:

“Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley.”

  • Copropiedad y mejoras: Aspecto regulado en el Artículo 980° del mismo cuerpo legal. El cual prescribe:

“Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos.”

  • Gastos de conservación y cargas del bien común: Situación regulada en el Artículo 981 del mismo código. Dispositivo que señala lo siguiente:

“Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al bien común.”

  • Saneamiento por evicción del bien común:  Prevista en el Artículo 982° conforme al siguiente tenor:

“Los copropietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en caso de evicción, en proporción a la parte de cada uno.”

 

EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD

 

  • De conformidad con lo previsto en el Artículo 992° de nuestro Código Civil, la copropiedad se extingue por las siguientes causales:
  • División y Partición del Bien Común: La Partición es el instrumento o la herramienta para hacer de las partes ideales o alícuotas del bien común que no están determinadas, en partes concretas e individualizada, tornándolas, ahora si, en propiedad exclusiva. La Partición es una facultad que le asiste a cada copropietario y, ciertamente, gran parte de la doctrina conviene en considerarlas como un derecho potestativo que se le otorga a cada copropietario la posibilidad de solicitarla y poner fin al régimen de copropiedad,
  • Reunión de todas las cuotas partes en un solo copropietario: Aquí la norma alude a lo que en Derecho se conoce también como Consolidación, lo cual sucede cuando ante la existencia de varios copropietarios uno de ellos se hace de las cuotas ideales de los otros, ya sea como consecuencia de un solo acto o de actos sucesivos. Esta forma de extinguir la copropiedad se puede dar por diversas causas como pueden ser la adquisición simultánea o sucesiva por parte de un copropietario de las cuotas ideales de los otros copropietarios. También puede darse por el ejercicio del derecho de preferencia, la sucesión por muerte de un copropietario, cuando el que sucede es su heredero, etc.
  • Destrucción total o pérdida del bien: Situación que sucede cuando el bien de extingue, deja de existir por una situación o fuerza irresistible. En la realidad se han dado casos en que por fuerzas de la naturaleza como lo pueden ser aluviones o inundaciones ha desaparecido predios enteros. “El río se lo ha llevado”, se suele escuchar en estos casos; casos que, en nuestra experiencia hemos sido testigos de circunstancias como esa. También puede suceder en un caso de sismo de algún inmueble en condómino que forma de parte de un edificio y éste, por causa del sismo, se desploma. La extinción de la copropiedad por destrucción total o pérdida del bien resulta ser una forma de extinción no solamente de la Copropiedad, sino también de los demás derechos reales.
  • Enajenación del bien a un tercero: Debiéndose entender como enajenación para el presente caso y no entrar en mayores disquisiciones a la transferencia ya sea a título oneroso o gratuito que hagan los copropietarios a un tercero
  • Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios: Esta forma extinción de la Copropiedad ha sido harto discutida y debatida, pues habría que preguntarse ¿cuándo pierden el derecho de propiedad los copropietarios? El abanico de posibilidades es amplio y, al ser tan general dicha norma, entendemos que se tienen que considerar todas las posibilidades, como lo pueden ser la expropiación, la prescripción adquisitiva por parte de un tercero, la ejecución forzosa, hasta cabría la posibilidad que también por accesión se pierda o extinga la Copropiedad.

 

CONCLUSIONES

 

  • La Copropiedad o Condominio es un derecho real de propiedad sobre un bien que, al mismo tiempo, pertenece a más de una persona, sea esta natural o jurídica. Estas personas ejercen su derecho de propiedad sobre cuotas o partes ideales de dicho bien.
  • La Copropiedad tiene naturaleza o carácter transitorio pues, en puridad, no es compatible con las características esenciales del Derecho de Propiedad, como lo es la exclusividad y la exclusión, lo que le augura temporalidad mucho menor a dicho derecho. Pues para ejercer a plenitud el derecho de propiedad se necesita de dichas características, muy limitadas en el régimen de la Copropiedad.
  • La Cuota Ideal es el porcentaje de participación que le corresponde a cada copropietario del bien común.
  • El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas.

 

RECOMENDACIONES

 

A la luz del presente trabajo, queda claro la importancia que los abogados y las personas en general, tengan presente la noción de Copropiedad y sus demás regulaciones. Ello es así, porque no son pocos los casos en que, por diversas razones (sucesión intestada, divorcio, o contratos de sociedad o compraventa, etc.) las personas naturales o jurídicas se encuentran ante esta figura o institución jurídica. Por tanto, su conocimiento se torna de interés e importancia en un escenario social en el cual el dinamismo inmobiliario continúa siendo un rubro importante de nuestra economía.

 

[1] Jefe de la División de Derecho Corporativo del Estudio Avizor Legal.

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