¿Qué debemos entender como mejor derecho de propiedad?

  • Conoce más sobre el proceso de Mejor Derecho de Propiedad para evitar controversias en la titularidad del dominio de un bien inmueble.

 

 

 

  Por:  Javier Orbegoso [1]

 

1. INTRODUCCIÓN:

 

Cuando nos referimos a un “Mejor Derecho de Propiedad”, estamos haciendo alusión a una controversia en la cual dos partes se arrogan y disputan la titularidad o dominio, vale decir, la propiedad, de un mismo bien, sea este mueble o inmueble. Esta controversia se dirime o dilucida a través del proceso de mejor derecho de propiedad, en el cual:

 

(…) no se pretende la declaración de invalidez del título de propiedad de los sujetos que se irrogan ser titulares, sino que se parte del presupuesto que los títulos son válidos, siendo su finalidad la de hacer prevalecer uno de los títulos frente a otro, ello aplicando las reglas de oponibilidad de derechos, ya que no es admisible que ambos sujetos mantengan el derecho subjetivo sobre el mismo bien, debiendo excluirse uno de ellos frente al otros. (SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL TRANSITORIA. Casación N° 22730-2018, Ayacucho.)

 

Efectivamente, como se advierte de lo resuelto por la Corte Suprema, estamos ante dos títulos válidos en su nacimiento, por tanto, no son nulos o inválidos (por lo menos, no necesariamente), pero al declarar que un título prevalece ante el otro, es porque la finalidad del proceso denominado “Mejor Derecho de Propiedad” es dilucidar la incertidumbre jurídica existente en los dos “propietarios”; por tanto, la finalidad de este proceso es declarar el dominio a favor de uno de los dos propietarios que se arrogan la titularidad de un mismo bien. Y ello se logra aplicando determinadas reglas que nos las da nuestro ordenamiento jurídico.

 

2. REGLAS DE OPONIBILIDAD

 

Estas reglas de oponibilidad constituyen los criterios que ha establecido nuestro ordenamiento jurídico para determinar la prevalencia de un determinado título de propiedad frente a otro (u otros) ante las diversas situaciones que se presenten, como por ejemplo, concurrencia de acreedores o demandas de reivindicación, en donde un propietario demanda al poseedor en la creencia que éste es solo poseedor, pero al contestar la demanda resulta que el demandado, además, de poseer el bien, ostenta un título de propiedad. En estos casos, ya hay un criterio uniforme a nivel jurisprudencial, por el cual, aún, cuando no se haya demandado mejor derecho de propiedad, el juez para resolver la reivindicación tendría que pronunciarse, previamente, sobre el mejor derecho de propiedad, para, después hacerlo sobre la reivindicación.

 

 2.1. Adquisición a “non dominus” de bien mueble

 

Prevista en el Artículo 948° del Código Civil que establece: “Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo.

 

Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal.”

 

Esta es una regla que tiene sustentación en premisas previas de nuestro ordenamiento jurídico. Así para comprender esta regla es preciso tener presente otras, como la establecida en el Artículo 900° del mismo código que prescribe: “La posesión se adquiere por la tradición, salvo los casos de adquisición originaria que establece la ley”. Y la regla prevista en el Artículo 912° que señala: “El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito.”

 

Luego, la regla prevista en el Artículo 947° del mismo cuerpo legal que establece: “La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.”

 

La regla del “non dominus” (recibir a título de dueño y de alguien de quien creía que era el dueño) guarda concordancia con las reglas previas transcritas, siendo que esta regla tiene como primer elemento la buena fe y la tradición (la entrega) del bien mueble, que, en mérito a las reglas antes señaladas, hace a quien recibe el bien mueble propietario del mismo. Es de tener en cuenta que si el bien objeto de la tradición puede ser mueble y si este tiene un poseedor mediato (arrendador, por ejemplo) o si es un bien mueble inscrito (como lo puede ser un vehículo o de otros bienes muebles para cuya transferencia se requiere la inscripción en un determinado registro), no sería de aplicación esta regla. Por tanto, se advierte que esta regla es una excepción de la regla general contenida en el Artículo 947° ya citado.

 

2.2. Concurrencia de acreedores en bien inmueble

 

Prevista en el Artículo 1135° del Código Civil. Este dispositivo prescribe:

 

“Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, el acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.”

 

Esta regla es del Derecho de Obligaciones. De hecho, está contenido en el Título I de Obligaciones de Dar de la Sección Primera del Libro VI de Las Obligaciones de nuestro Código Civil. Sin embargo, ha sido admitida y es plenamente usada para eliminar incertidumbres jurídicas en el campo de los Derechos Reales, así ya se ha establecido en uniforme jurisprudencia y plenos casatorios. Es más, este dispositivo se puede usar para dilucidar incertidumbres entre obligaciones de distinto tipo, como, por ejemplo, que un mismo sujeto vendió un inmueble, y después, lo arrendó y después lo dio en garantía. Como se ve, en todos esos casos, el propietario primigenio se obligó a “dar” el inmueble a diferentes personas en títulos de naturaleza diferente. Incluso, si los títulos estén registrados o no.

 

El orden preferencia es el siguiente:

  • Al acreedor de buena fe cuyo título fue primeramente inscrito.
  • A acreedor cuyo título sea de fecha anterior.
  • Al acreedor cuyo título conste en documento de fecha cierta más antigua.

 

  • 2.3. Concurrencia de acreedores de bien mueble

Esta regla está prevista en el Artículo 1136° de nuestro Código Civil.

 

“Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de fecha posterior.

 

 

Si el deudor no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior; prevaleciendo, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.”

 

Al igual que el Artículo 1135°, este dispositivo legal resuelve el conflicto ante la concurrencia de acreedores a quienes la misma persona (deudor) se ha obligado a entregar el mismo bien.

 

Aquí el orden de preferencia es el siguiente:

  • Al acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradición (es decir, entregó) del bien, aunque su título sea de fecha posterior.
  • Al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha cierta más antigua, cuando el deudor no haya hecho tradición del bien mueble.
  • Al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha más antigua, cuando los títulos no consten de fecha cierta.

 

Debiéndose entender por fecha cierta a:

(…) la precisión en el tiempo que, atendiendo a particulares circunstancias, no sea susceptible de presentar duda alguna. La fecha es la del documento (título en el sentido formal) y no la del acto en aquel documento (título en sentido material). (BARCHI VELAOCHAGA, 2007, p. 28).

 

Resulta pertinente señalar que, la norma bajo análisis, utiliza el criterio de distinción de bienes muebles e inmuebles, lo cual, en la actualidad, nos plantea situaciones que resultan necesarias aclarar, en tanto, ahora, tenemos bienes muebles que pueden ser registrados, como los vehículos, por ejemplo. Entonces, se puede dar el caso que A vende y le entrega un vehículo a B que ya está inscrito; luego A se lo vende a C y C inscribe la compraventa a su favor. ¿A cuál de los dos acreedores se prefiere? Si estamos a la regla del Artículo 1136° le correspondería preferir a B, en tanto el vehículo es un bien mueble. Pero: ¿cómo queda el Artículo 2014° del Código Civil? Eso lo veremos a continuación.

 

2.4.  Principio de buena fe pública registral

 

Previsto en el Artículo 2014° del Código Civil, el cual establece: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

 

Como se ve existe una aparente contradicción con la regla contenida en el Artículo 1136° previamente analizado, y decimos aparente, porque la interpretación y aplicación de las normas de un mismo cuerpo normativo e incluso, de las diferentes normas que forman parte de nuestro Ordenamiento Jurídico, tienen que hacerse de manera concordada. En este sentido, consideramos que en el caso del ejemplo de la venta de un vehículo que está registrado, tiene que prevalecer el Principio de Buena fe Pública Registral, principio en el que se sustenta el Artículo 2014° citado, reservando la aplicación del Artículo 1136° sólo para los bienes muebles no inscribibles o no inscritos, según sea el caso.

 

2.5. Oposición de derechos reales

 

Regla contenida en el Artículo 2022° del Código Civil, el cual reza:

 

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

 

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.

 

Este dispositivo, en estricto el primer párrafo, es de aplicación al caso materia de este trabajo, es decir, cuando, se trate de bienes inmuebles haya una controversia respecto al mejor derecho de propiedad, se aplica esta regla. Pero ¿en qué supuesto? Estando al artículo citado estaríamos ante un supuesto de Duplicidad de Partidas, es decir, estamos ante una doble inscripción del mismo inmueble o parte de él, respecto del cual, como es de esperarse, surge una controversia entre los sujetos que figuran en el registro como propietarios del mismo inmueble. En este supuesto es que se aplica la regla contenida en el Artículo 2022° (concordado con el Artículo 2016° el cual establece: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”).

 

6. BIBLIOGRAFÍA:

 

BARCHI VELAOCHAGA, Luciano: CÓDIGO CIVIL COMENTADO TOMOVI Derecho de Obligaciones, Edit. Gaceta Jurídica, Segunda Edición, Lima, 2007.

SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL TRANSITORIA. Casación N° 22730-2018, Ayacucho.

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[1] Coordinador del Área de Derecho Civil

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